Kategoriarkiv: teknisk förvaltning

ekonomisk förvaltning, fastighetsförvaltning, teknisk förvaltning

Fastighetsförvaltning

När du hyr en lokal, en lägenhet eller ett kontor är det inte du som hyresgäst som äger fastigheten eller det du hyr utan betalar för att nyttja den. Den som är ansvarig eller ägaren för fastigheten kallas för fastighetsförvaltare, och den yrkesrollen kan i sin tur delas in i olika typer av förvaltning. Dessa brukar vara främst teknisk, administrativ samt administrativ ekonomisk förvaltning. Teknisk förvaltning kan också kallas för fastighetsskötsel. Förutom olika typer av förvaltning finns det såklart också olika typer av fastigheter som ägs av förvaltare. Inom kategorin bostadsfastighet finns det förslagsvis lägenheter och semester bostäder. Vissa hyresvärdar bor kanske långt ifrån deras semester bostäder eller deras lägenheter, eller så kan det vara så att de har flera bostäder som gör att de inte kan sköta alla själva. Därför kan det vara effektivt med en eller flera fastighetsförvaltare som sköter detta åt hyresvärden.

De andra kategorierna är kommersiella fastigheter, industrifastigheter och till sist fastigheter för särskilda ändamål som exempelvis sportarenor, teatrar, skolor och universitet. Kommersiella fastigheter kan vara allt från köpcenter till kontor, restauranger och hotell. Industrifastigheter omfattar till exempel bilfabriker, tillverkningsanläggningar och lagerlokaler.

Uppgifter och ansvarsområden

Som förvaltare för industrifastigheter behöver du se till att fastigheter följer olika bestämmelser och regler som finns gällande bygge. Andra ansvarsområden för fastighetsförvaltare kan vara att samla hyran, genomföra besiktningar på fastigheter, utföra och koordinera reparationer, och även göra bolånebetalningar. Fastighetsförvaltaren behöver även stå för hyresvärdens räkning, gällande kommunikationen till hyresgästen. Förvaltare behöver även ha kontakt med driftspersonalen och det ingår att se till att alla som använder lokalen eller fastigheten trivs, vilket bland annat sker genom att se till att viktiga funktioner i fastigheterna fungerar. Ekonomin och underhållsarbete behöver även skötas på ett bra sätt för att alla ska trivas och vara nöjda. Som redan nämnts, finns det olika typer av yrkesroller inom fastighetsbranschen och just fastighetsförvaltning. Teknisk förvaltning är en av dem, och med den rollen har man ett ansvar för olika tekniska system som finns i fastigheterna men även olika projekt kopplade till just dessa. Denna yrkesroll kräver teknisk kompetens samt förståelse för olika tekniska driftsystem och moderna energikällor bland annat. Alltså behöver en teknisk fastighetsförvaltare ansvara för reparationer och underhåll på och i de olika fastigheterna och se till att uppvärmning, städning och olika typer av driftsarbeten sköts.

Den som sköter den ekonomiska förvaltningen har ansvar för minst lika många områden, dock gällande ekonomin såklart. Budgeten och dess uppföljning är ett av områdena, men även förhandling kring kontrakt och hyrorna för olika lokaler. Ytterligare ansvar kan vara bokföring, skattefrågor och liknande. För denna yrkesroll behövs kompetens och intresse för arbetsledning, ekonomi men även en del teknik. Den ekonomiska förvaltningen kan precis som den övriga förvaltningen kring fastigheter vara mycket effektiv och tidsbesparande då någon annan sköter de ekonomiska frågorna åt dig, vilket gör att du som exempelvis privatperson eller bostadsrättsförening kan lägga tid på annat.

fastighetsbesiktning, ovk, teknisk förvaltning

Obligatorisk ventilationskontroll

I de flesta fastigheterna ska en OVK besiktning, eller en obligatorisk ventilationskontroll göras regelbundet för att visa att klimatet inomhus i en fastighet samt dess ventilation fungerar som det ska. Denna typ av kontroll behöver göras av en kontrollant, där denna person även ska ge förslag till hur energiöverföringen kan minskas utan att det påverkar inomhusmiljön på något negativt sätt. Den som ansvarar för att OVK besiktningen utförs när den ska är ägaren av fastigheten, exempelvis en Brf (bostadsrättsförening). Denna person väljer sedan en certifierad kontrollant, som nämnts ovan. När OVK besiktningen är gjord bör det finnas ett protokoll hos kommunens byggnadsnämnd, där samtliga besiktningar ska finnas med. Det finns ett stort antal bolag som är certifierade att utföra OVK i Malmö och Skåne, vilka man lätt hittar på tjänster som exempelvis besiktigaste.se eller liknande.

När ska de göras?

Den första OVK besiktningen ska göras innan ett ventilationssystem tas i bruk, för att sedan göras med tre eller sexårs mellanrum. Anledningen till att det behöver göras tre eller sex år emellan beror på vilken typ av ventilationssystem och byggnad det gäller. De byggnader som bör utfärda en OVK besiktning var tredje år är följande: förskolor, skolor, vårdlokaler och andra liknande byggnader. Detta gäller oavsett typ av ventilationssystem. Även flerbostadshus, kontorsbyggnader samt personalutrymmen och kontor i industribyggnader behöver OVK besiktas var tredje år, när de har FT- och FTX-ventilation. De sistnämnda byggnaderna behöver en OVK besiktning var sjätte år om de istället har ventilationssystemen S-, F-, och FX-ventilation. Sedan finns det även de byggnader som endast behöver en OVK besiktning, och det gäller en- och tvåbostadshus som har FX-, FT-, samt FTX-ventilation.

Vad de olika ventilationssystemen innebär

S-ventilation står för självdragsventilation och innebär att ventilationen sker utan fläktar och istället justeras med hjälp av ett ventilationsflöde mellan luften utomhus och inomhus. F-ventilation betyder att frånluftsflödena och ventilationen är styrda genom fläktar. Skillnaden med denna typ av ventilation med den självdragsstyrda är att man här tar in luften genom vädringsfönster eller ventilation och inte dörrspringor och övriga läckor. Sedan kommer FT-ventilationen som egentligen är samma sak som F-ventilationen, förutom att här är både till- och frånluftsflödena fläktstyrda. FX-ventilationssystemet är däremot olikt, då detta system är kompletterat med en värmepump som kyler ner frånluften och sedan återvinner värmen genom en så kallad värmeväxlare. Denna återvunna värmen kan sedan användas till exempelvis varmvatten. Man kan kalla FX-ventilationssystemet för F-ventilation med värmeåtervinning. Till sist, FTX-ventilation som kan beskrivas som ett FT-system fast med värmeåtervinning. Alltså har både FX- samt FTX-ventilationen en värmeåtervinnings funktion.

Kontrollområden vid en OVK besiktning

Vid en OVK besiktning är det kvalitén i luften som ska kontrolleras, och mer exakt att ventilationssystemet inte innehåller några föroreningar som lätt kan spridas vidare i byggnaden. Kontrollanten ska dessutom kontrollera att skötselanvisningar och instruktioner finns tillgängliga på ett enkelt sätt tillsammans med att ventilationssystemet fungerar på det tänkta sätt. Den första OVK besiktningen kräver dessutom att egenskaperna och funktionen hos ventilationssystemet är överens med de föreskrifter som finns. Detta gäller även vid återkommande besiktningar. Vid nästkommande besiktning ska kontrollanten också undersöka om det finns några åtgärder som kan vidtas för att förbättra energihushållningen i det specifika ventilationssystemet och som självfallet inte försämrar klimatet inomhus. Om det finns några förslag från kontrollanten är det ändå alltid fastighetsägarens beslut om dessa förslag ska genomföras eller ej. När OVK besiktningen är gjord har till slut kontrollanten två uppgifter, där den första är att skriva ut ett protokoll där resultatet av besiktningen presenteras. Där ska eventuella brister eller också fel i ventilationen visas, och sedan ska protokollet undertecknas av kontrollanten för att sedan lämna ut ett exemplar till ägaren av byggnaden, och till slut ett till byggnadsnämnden. För att de som bor eller använder byggnaden ska veta om att en besiktning har skett ska ett intyg sättas upp inuti byggnaden med uppgifter kring när den gjordes, resultatet och sedan datumet för nästkommande OVK besiktning.

Ägaren och kommunen

Som redan nämnts är det byggnadens ägare som har ansvaret att åtgärda de eventuella bristerna som finns och upptäckts vid OVK besiktningen. Kraven som finns på ventilationssystemen finns dessutom med i bygglagstiftningen och därför är det mycket viktigt att ägaren av byggnaden ser till att allt fungerar och håller den önskvärda standarden. Den som har ansvar över byggnadens ägare är i sin tur kommunens byggnadsnämnd, som ska se till att ägaren sköter de skyldigheter som den besitter för OVK besiktningar.