Konjunkturen för byggande av kommersiella och offentliga fastigheter i Sverige

Byggkonjunkturen mattas av och det får betydelse inte bara när vi ser på behovet av bostäder. Den kommersiella fastighetssektorn är också en viktig del av landets finanser. Den har spelat en mycket stor roll under tidigare finanskriser.

Om vi ser tillbaka på krisen under 1990-talet så är det viktigt att poängtera att den ansågs utlösas av ett prisfall just på kommersiella fastigheter. De största kreditförlusterna kom från den sektorn. Då fick staten gå in och motverka en systemkris.

Kommersiella fastigheter

Man kan säga att det finns två huvudområden inom svenska byggnation. Det är bostäder och de kommersiella lokalerna. Till de kommersiella fastigheterna hör:

  • Butiker
  • Kontor
  • Lagerlokaler
  • Industrilokaler
  • Logistiklokaler
  • Vårdfastigheter
  • Skolor

Tunnelbanestation i Stockholm

Kommersiella fastigheter är en stor marknad i Sverige

Om vi ser tillbaka några år blir det uppenbart att Sverige har en fastighetsmarknad med kommersiella lokaler som är stor. År 2016 uppgick denna marknad till omkring 1700 miljarder kronor. Det var då omkring 40 % av vår BNP.

Den svenska marknaden hade då en nivå som låg mycket högt jämfört med andra länder inom EU. Det har rört sig om flera olika investerare och höga transaktionsvolymer. Inte bara svenska investerare i form av pensionsfonder, fastighetsfonder och försäkringbolag. Utländska investerare har också haft en stor del i den kommersiella fastighetsmarknaden i Sverige.

Kommersiella fastigheter under högkonjunktur

Under högkonjunktur med stor tillväxt inom områden som tjänstesektorn ökar förfrågan på kommersiella lokaler. Detta särskilt på de som finns på attraktiva platser. Både långivare och de som investerar påverkas av prisutvecklingen av de kommersiella fastigheterna.

Under högkonjunktur minskar vakanser på grund av att efterfrågan på lokaler ökar. Då stiger hyrorna. Om vi ser på de senaste årens låga räntor är det också något som har fått finansieringskostnader att gå ner. Det i sin tur sänker direktavkastningen från de kommersiella fastigheterna. 

Stigande priser på kommersiella fastigheter

Under senare år har det funnits en trend där investerare dragit upp på allokering av sparande i fastigheter på lång sikt. Detta har påverkat priserna för de kommersiella fastigheterna på så vis att de har gått upp.

Fastighetsbolagen har lånat mer, vilket också är ett resultat av räntor som har varit rekordlåga. Det här kan få stor betydelse när den förväntade lågkonjunkturen blir ett faktum och vakanserna på kommersiella lokaler ökar.

En stor risk för bankerna

Lånen till fastighetsbolagen innebär en stor risk för bankerna. Större än risken de tar med lånen till privatpersoner som har bostaden de köpt som säkerhet för lånet. Risken för kreditförluster med lånen till fastighetsbolag är en faktor som spelar in.

Med kommersiella företag som äger de kommersiella fastigheterna är det ju så att de kan gå i konkurs. Det är inte som med hushåll som får införa olika typer av besparingar för att betala sina skulder. På grund av detta är det den som ger lånet för den kommersiella fastigheten som tar risken.

Med en förväntad lågkonjunktur på gång minskar intresset av att investera i kommersiella lokaler som då inte förväntas vara lika efterfrågade. Det märks i nybyggnationen som liksom inom bostadssektorn har dämpats.